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    成都地產江湖變局:鳩占鵲巢 本土房企凋零
    發表時間:2014-07-14 13:06:19 瀏覽量: 來源:

     

     中國房地產報記者獨家獲悉,此前廣受關注的“四川泰合收購萬達索菲特酒店”事件,雙方將在7月份進入交割階段。這是近年來首個本地開發商收購品牌房企旗下物業的案例,每一步進程都備受市場關注。

      同時,在6月遇冷的土地市場,四川南充藍潤集團連拍三宗共價值7億多元的主城區地塊。

      成都本土房企的光環被來自四川省內二級城市的開發商所掩蓋,已成為成都房地產業界的熱門話題。在這樣熱烈討論的背景聲下,成都本土房企群體境況則顯得分外落寞。

      從2005年開始,四川省內二級城市開發商開始陸續登陸成都,截至目前已有30多家四川省內二級城市開發商在成都布局。到現在,經過幾輪洗牌,其中30%的開發商逐步淡出成都,另有近三成“活了下來”并攪動著成都樓市的格局,其代表有藍潤、領地、雄飛、明宇、泰合、邦泰等。

      相形之下,成都本土房企卻顯得“人丁凋零”,除藍光一直保持激進擴張之外,其余本土房企已所剩無幾,多數已經在成都市場上銷聲匿跡。2013年,曾經的成都本土地產大鱷齊力房產退出房地產開發,更讓這種凋敝的狀況顯得無比醒目。

      “今天的狀況,是成都乃至四川的房地產行業在20年開發歷程中逐步形成的,這其中有個體的、群體的、乃至大環境的因素。”四川省房地產協會副會長王曉白對中國房地產報記者表示。

      “小富即安”、“盆地意識”等詞匯被數次用來總結成都老牌房企集體衰退的原因。在最好的時候錯過了沒有向規?;~進,這成為成都老牌房企最大的遺憾。

      成都本土老牌企業凋零

      在中國房地產報拿到的一份2013年四川房地產企業綜合實力排行榜的名單上,除了藍光地產—唯一代表四川本土房企出現在名列以內,剩下位置悉數被全國性品牌房企占據。如果這份由媒體公布的名單并不具備絕對的權威性的話,至少它表明了在主流市場上的不同房企的活躍程度。

      而在另一份2009年榜單上,當年活躍在市場上的本地品牌—圣沅房產、棠湖泊林城、武海置業等企業近兩年在土地市場中早已難覓蹤跡。不僅中型企業銷聲匿跡,曾經的本土“元老級”巨頭也悄然謝幕。

      2013年成都本土房地產企業代表齊力房產宣布退出房地產市場開發。其曾經所開發的“齊力花園”項目曾被視為當時城市花園洋房產品的代表作。“齊力劉曉齊和金房王曉白、合力達羅羽林一樣,都是成都樓市的元老級人物,上世紀90年代就開始搞開發了。”業內一位資深人士告訴記者。“在相當長的時間內,齊力房產與其掌門人劉曉齊都擁有極高的市場聲望。”同時他向記者透露“齊力在剝離地產板塊業務時,在成都幾乎沒有任何土地儲備。”曾經項目遍布全城,發展后期卻拿不到一塊熟地,這代表大多數成立于上個世紀90年代的成都老牌房企的境況。

      沒有土地儲備、拿地難是成都本土房企所面臨最現實的瓶頸,也是遏制成都本土中小企業發展的命門。“成都的土地市場開放太早,作為西南重要宜居城市在短時間內吸引了一大批開發"大鱷"。”成都金房集團董事長王曉白在接受采訪時感嘆,“他們帶著雄厚的資金、成熟的開發模式、掃蕩式地在成都開發。”

      2003年,成都作為全國首批實行招拍掛土地制度的城市,在這一時間點前后,萬科、保利、綠地、中海、華潤、恒大、花樣年等大型房企悉數進入成都。“這一類房企的到來逐漸打亂了當時成都本土房地產市場的開發節奏,它們如果認準這個市場,就成規模的拿地。”一位從業多年目前已退出市場的人士告訴中國房地產報記者,“這樣的規?;_發對于當時基本上做一個項目拿一塊地的成都開發商而言,帶來很大的壓力。”

      在大型房企競爭擠壓下,資金實力與融資掣肘直接影響了本地中小型房企的開發步伐。成都交大集團董事長孟剛曾接受媒體采訪時坦言:“我們當年做智能小區時為什么拿一塊做一塊,是因為我們資金不足,沒有那么多錢來運作,沒有土地儲備。”土地實行招拍掛和銀根緊縮后,交大幾乎立刻感到了壓力。這意味著以后拿地交大需要更多的錢,而從銀行貸款也更有難度。“憑我們公司的管理水平和研發能力,我們可以運作很大很好的項目,但是沒有資金,根本就拿不到地。”在這個資本為王的地產江湖,沒有資本,拿不到土地,無疑是致命的缺陷。當年一番陳詞無不透露眾多房企的心聲。

      在品牌房企強大資本實力與標準化運作的競爭力面前,在當年已有近十年開發經驗的成都本土房企逐漸黯然失色。然而,在面臨競爭時,許多“船小好調頭”的本土房企沒有把握最后一絲機會,轉變角色尋找市場空隙,直至一條道走到黑。“在此之前,本土房企一直致力于開發成都三環內的小型地塊,而2003年之后,土地市場上出賣的土地幾乎都不能如愿。”上述業內人士表示,“這種地塊在當年成本還比較低,開發風險也小,一直拿不到這樣的地,就放慢了開發速度。”

      “這也源于成都市本土房地產企業自身的一種風格。”四川泰合集團市場策劃部經理康磊對中國房地產報記者表示。在中國房地產報記者采訪數名成都企業代表的過程中發現,“小富即安”、“盆地意識”等詞匯被數次用來總結成都老牌房企集體衰退的原因。“這已經成為大家的共識。”康磊認為,“在最好的時候錯過了沒有向規?;~進,這成為成都老牌房企最大的遺憾。”

      “這里邊或多或少還有些機會導向的成分。”成都銳理開創數據研究公司總經理郭潔對記者表示,“凡是機會導向的公司,普遍不重視自己的長期戰略、公司治理、價值觀養成、團隊訓練等公司內在的基礎性建設,相反往往在人脈關系、多元化發展方面施展拳腳。”大多成都老牌房企的或多或少都能在其中找到一絲蹤影。

      在成都市場競爭白熱化漸顯的2005年,一次會面中,王石對孟剛說,“現在成都有的企業正在犯錯誤,希望你們把握機會。”

      事實上,在這一時期已是成都本土房企由盛轉衰的前夕。在2009年樓市回暖的周期中,除藍光一直保持激進擴張,已鮮少看到本土房企活躍在成都土地市場。

      在2010年前后,受一線城市限購影響,品牌房企紛紛進駐二三線城市,萬科、保利先后進軍南充與德陽。而這一時期也是上述四川省內房企進軍成都的高峰期。

      在“被品牌房企遺忘的角落”成長

      而就在這一時期,自貢、南充、遂寧等一批當地房地產企業在省內二級城市就地起勢,躲避全國一線品牌房企的狙擊,在夾縫中逐漸發展,為若干年后入駐成都奠定基礎。

      “從它們的前身來看,這些房企大致分兩類,一類是當地建筑公司轉型,另一類則是當地較大的集團轉變主力方向而新成立的業務公司。”郭潔分析,“前者發展初期都顯現出一種低姿態,在二級城市新區甚至是縣城搞大盤建設,而后者憑借其他產業的資金支持和在當地影響力,上馬就在四川省核心城市、核心地塊做大規模開發。”

      雖然路數不同,但相較于成都房企,省內二級城市房企有更明顯的擴張共性。郭潔認為這是這些企業感到危機時,在全省乃至全國找尋市場機遇的內在動因。在過去十年間,上述房企中的大多數基本完成了南充、遂寧、瀘州等多地布局。其中較具代表性的領地和明宇則走上了全國擴張的路徑。從全國布局來看,明宇將“酒店+地產”組合業態產品復制到喀什和沈陽,領地則從2006年走出四川,目前已經形成華東、華南、西南的梯次項目格局。

      “今天擴張布局的形成,有主動的也有被動的因素。”領地集團成都公司一位不愿具名的負責人表示。中國房地產報記者梳理上述房企發展脈絡發現,在擴張前期企業通常會選擇條件類似的市場進駐開發。

      以做郊縣大盤、新城建設與BT項目為優勢的榮新集團曾在貴州、湖北、四川多個縣級市復制上述模式。“人口30萬以上、一定規模的新區建設、政策環境寬松等條件是我們選擇進駐城市的幾項指標。”榮新集團某負責人曾在去年一次采訪中向中國房地產報記者透露。然而在近日采訪中記者則被告知,其戰略已經發生較大的變化。“我們現在主要發展的市場是大城市周邊的衛星城。目標包括成都、重慶、武漢等周邊衛星城。”榮新集團副總裁鐘靜鍔告訴記者“這主要源于市場環境的變化。”

      三四線城市的成交量繼續大幅下滑,省內中小房企的生存危機出現,而成都作為西部中心城市,其龐大的市場容量吸引著省內中小房企涌入避險。

      大房企下鄉

      小房企進城

      在近些年的擴張策略中,四川省內二級城市房企的被動色彩愈加明顯。在2010年前后,受一線城市限購影響,品牌房企紛紛進駐二三線城市,萬科、保利先后進軍南充與德陽。而這一時期也是上述四川省內房企進軍成都的高峰期。

      而在2011年~2013年這一段時間,四川省內的三四線城市的房地產市場逐漸飽和,庫存漸漸高企,三四線城市的房地產市場開始較一二線城市出現明顯分化的局面。與全國的中小城市一樣,四川省內的三四線城市房地產行業開始呈現成交價格下跌、成交量萎縮的狀況。而這一段時間,成都作為“1.5線城市”,由于其經濟發展的“虹吸效應”,市場依然熱銷,不僅吸附著四川省內的購買力,而且吸引著來自全國的購房者,其成交量甚至超過一線城市,房價也一直堅挺。

      市場冷熱的強烈對比,加速了四川省內中小房企進軍成都的熱情。2014年以來,三四線城市的成交量繼續大幅下滑,省內中小房企的生存危機出現,而成都作為西部中心城市,其龐大的市場容量吸引著省內中小房企涌入避險。這也是在市場下行之際,省內中小房企反而奮不顧身在成都大舉拿地的內在原因。

      四川二級城市本土企業始終有一種“成都情結”。無論是出于情感或是戰略,只要有條件,省會都是必進之城。

      繞不開的

      成都情結

      “"地方軍"有自己的打法,但到了成都之后,企業結構、開發策略或多或少都有一定的調整,有的甚至呈現全新的面貌。”郭潔告訴記者。“市場環境不一樣了,”泰合集團副董事冉衛東坦言,“現在的成都已經是一個競爭非常充分的市場。我們只能邊學習邊改變。”

      據冉衛東介紹,泰合在進入成都后兩年才成立工程技術研發中心,打造自己的產品線。“以前對產品沒有專門的研究,在過去好賣的時代,沒有對市場進行深入的研究,對客戶的需求也沒有進行前瞻性的研究。”

      然而集團整體發展方向上,這家四川開發企業身上的資本運作色彩卻越來越重。冉衛東坦言“泰合未來的發展主要以投資為導向,如果有好的項目拿下開發,如果拿到地塊,有更好的經營者泰合也可以作為股東投資,而交由對方開發,直接收取投資回報”。

      進入成都后風格大變的企業則以藍潤為代表。2013年,藍潤開始在成都快速擴張。創下土地市場“50億9連拍”的紀錄,隨后開始高周轉開發。其旗下兩個主導系列,從拿地到開盤都控制在4~6個月。據藍潤相關負責人透露,這種高周轉策略是向成都本土龍頭藍光學習的。目前,藍潤在成都6個項目同期在售。而領地、雄飛、明宇、泰合、橫河等企業則先后都在核心地段拿下標志性項目。“這些項目有些是戰略性的,還有一些更像是一種證明,就像是告訴大家,我們也可以在成都的好地段開發。”上述不愿具名的業內人士表示,“這是在二級城市起家的四川本土企業的一種情結。”

      而有同類競爭實力的還包括一批成立于2000年以后的成都房企,例如國嘉地產,在去年突然發力,搖搖擺擺沖進區域銷售前五強。它們與為數不多的成都老牌房企與發起于二級城市的房企基本上構成了成都市“中小房地產企業生態鏈”。

      而在中國房地產報記者采訪的數家企業代表過程中,卻并沒有感受到他們的樂觀情緒,即便是扮演“攪局者”的外來企業,也用非常謹慎的措辭描述對市場未來的判斷。“這源于目前這個城市能給我們這樣的企業帶來的發展空間非常有限。”鐘靜鍔告訴記者。他認為,近十年成都城市規劃發展對于市場的促進作用,相較于第一代成都房企參與打造成都二環之時已經不可同日而語。

      “市政配套最是最明顯的表現,就像現在的城南板塊,土地出讓條件中這么高的商住配比,實際上就是開發商承擔了政府的城市建設工作。”鐘靜鍔說,“雖然現在城南呈現高樓林立,綜合體遍布的大城市形態,但是嚴重的同質化競爭導致大多數運營的并不好。”成都城南板塊打造已經用近十年的時間。“就像泰合在進入成都之后選擇開發綜合體,這里邊也有一定被動的因素,我們也因經驗不足而吸取了一定的教訓。”泰合集團董事冉衛東告訴記者。所以對于進駐成都之后的發展,二級城市中小房企并不是完全有信心。

      “即便如此,走進成都是很多三四線城市企業發展到一定規模時侯的必然選擇。”恒河控股集團副董事長胡鈺向記者表示,他將企業發展路徑分為即準備期,成長期和資本化階段。“進軍成都,是我們"立足西南、布局全國"這一戰略目標的開始,也標致著公司步入成長期。”

      值得注意的是,目前在成都市場中擔當中流砥柱的四川本土房企,大多是2000年后成立的“新貴”。它們成立于中國房地產行業整體鼎盛時期,發展于房地產行業的下行區間,巧妙地趕上了中國西部二三線市場滯后的時間差,使得企業周期與當地市場相一致。而成都本土第一代房企的興衰幾乎與中國房地產行業周期相吻合,前后歷程十余年。如今成都已向一線城市邁進,在這樣充分競爭的成熟的市場中,“新貴”級本土房企如何面對企業發展周期與行業周期的錯位,是一個更大的挑戰。

     

     
     

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